Almanya'da Ev Bulmak: Besichtigung'da ve Ev Sahibiyle Ne Söylenir (2026)
By Bengi Coskun, Co-founder, OGIMA · Son güncelleme 2026-09-17
Almanya’da ev bulmak bir dil sınavı değil, bir hız sınavı. Berlin, Münih, Frankfurt, Hamburg’da iyi bir daireye on beş, yirmi kişi aynı saatte bakıyor, ev sahibi ya da yönetim herkesle iki dakika konuşuyor ve o iki dakikada kısa, sıcak ve hazırlıklı olanı seçiyor. Kırk cümle yetiyor; sorun o kırk cümleyi, koridorda on dört rakibin seni dinlerken söyleyebilmek.
Türkiye’den gelenler için ek bir zorluk var: sistem farklı. Türkiye’de emlakçıyla konuşursun, ev sahibiyle pazarlık edersin, depozito bir aylık kiradır. Almanya’da sıra var, belge dosyası var, Schufa var, ve ev sahibi seni seçiyor, sen evi değil. Bu sayfa önce dili veriyor, sonra sistemi.
İlanı okumak
| Almanca | Anlamı |
|---|---|
| Kaltmiete | Soğuk kira: sadece evin kirası |
| Warmmiete | Yan giderler dahil kira: genellikle ödeyeceğin rakam |
| Nebenkosten (NK) | Yan giderler: ısınma, su, çöp, apartman |
| Kaution | Depozito: genellikle en fazla üç aylık soğuk kira |
| Provision / Courtage | Emlakçı komisyonu: kiralıkta genellikle ev sahibi öder |
| WG (Wohngemeinschaft) | Paylaşımlı ev, oda kiralama |
| Zimmer | Oda sayısı: 2 Zimmer = salon + 1 yatak odası |
| EBK (Einbauküche) | Ankastre mutfak var (Almanya’da çoğu evde yok) |
| Altbau / Neubau | Eski bina (yüksek tavan) / yeni bina |
| ab sofort / ab 1.11. | Hemen / 1 Kasım’dan itibaren |
| unbefristet / befristet | Süresiz / süreli sözleşme |
İki Türkiye farkı: Almanya’da evler genellikle mutfaksız kiralanıyor, EBK yazmıyorsa mutfağı sen alıyorsun. Ve Kaltmiete yanıltıcı; ilanda 800 yazıyorsa ödeyeceğin genellikle 1.000’in üstü.
Besichtigung: iki dakika
Besichtigung ev gezme randevusu. Ya tek başına gidersin ya da toplu bir saatte (Sammelbesichtigung) on beş kişiyle birlikte. Konuşma kısa ve kalıplı:
| Almanca | Türkçe |
|---|---|
| Guten Tag, ich bin Ayşe Yılmaz. Ich habe mich per E-Mail gemeldet. | İyi günler, ben Ayşe Yılmaz. E-postayla yazmıştım. |
| Ich arbeite als Krankenschwester bei der Charité, unbefristet. | Charité’de hemşire olarak çalışıyorum, süresiz sözleşmeyle. |
| Ich suche eine Wohnung für mich allein / für uns zu zweit. | Kendim için / ikimiz için ev arıyorum. |
| Sind die Nebenkosten inklusive Heizung? | Yan giderlere ısınma dahil mi? |
| Ab wann ist die Wohnung frei? | Ev ne zamandan itibaren boş? |
| Gibt es einen Keller / einen Fahrradraum? | Bodrum / bisiklet odası var mı? |
| Wie hoch ist die Kaution? | Depozito ne kadar? |
| Ich habe alle Unterlagen dabei. | Bütün belgeler yanımda. |
| Ich würde mich sehr über die Wohnung freuen. | Evi çok isterim. |
Kural: iki cümle kendini tanıt, iki gerçek soru sor, belgelerin hazır olduğunu söyle, teşekkür et. Konuşkan olan değil, net olan hatırlanıyor. Türkiye’den gelenlerin sık yaptığı hata pazarlık: Almanya’da Besichtigung’da kira pazarlığı yapılmıyor, yapmaya kalkan aday listeden düşüyor.
Sen mi, Sie mi? Ev sahibine ve yönetime her zaman Sie. WG’de oda arıyorsan ev arkadaşları çoğunlukla du der, sen de du dersin; onlar başlayana kadar Sie güvenli taraf.
Belgeler: tek PDF, hep hazır
Besichtigung’da ya da hemen sonrasında istenecekler:
- Schufa-Auskunft: kredi geçmişi. Yeni geldiysen boş olur, bu olumsuz değil. Anmeldung’dan sonra schufa.de’den alınıyor.
- Gehaltsnachweise: son üç maaş bordrosu. Yeni işe başladıysan iş sözleşmesi.
- Mieterselbstauskunft: kiracı bilgi formu; ev sahibi verir ya da internetten standart formu bulursun.
- Kimlik / pasaport fotokopisi ve oturum belgesi.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: eski ev sahibinden borcun olmadığına dair yazı; Türkiye’den gelenlerde genellikle yok, yerine “Ich bin neu in Deutschland” demek yeterli.
Hepsini tek bir PDF’te, telefonunda hazır tut. Besichtigung’dan sonraki ilk saat içinde gönderen aday, ertesi gün gönderenin önünde.
Ev sahibi ve Hausverwaltung ile yazışmak
İlana ilk mesaj e-postayla ya da portal üzerinden gidiyor. Kısa, Sie, net konu satırı:
Betreff: Bewerbung für die 2-Zimmer-Wohnung in der Musterstraße 5
Sehr geehrte Frau Müller,
ich interessiere mich sehr für die Wohnung aus Ihrer Anzeige. Ich bin 29 Jahre alt, arbeite unbefristet als Softwareentwickler bei Firma X und suche eine Wohnung für mich allein. Ich bin Nichtraucher und habe keine Haustiere. Alle Unterlagen (Schufa, Gehaltsnachweise, Mieterselbstauskunft) sende ich Ihnen gern.
Über einen Besichtigungstermin würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen Mehmet Kaya
Ev sahibi ilk üç satırı okuyor: kim, ne iş, kaç kişi. Gerisi süs. Hausverwaltung (bina yönetimi) ile konuşuyorsan daha da kısa tut; onlar günde elli mesaj alıyor.
Telefonda: “Guten Tag, ich rufe wegen der Wohnung in der Musterstraße an. Ist sie noch frei? Wann könnte ich sie besichtigen?” Tarihi ve saati tekrar et: “Also Donnerstag um 17 Uhr, vielen Dank.”
Sözleşmeden sonra: üç belge
Mietvertrag (kira sözleşmesi): imzalamadan önce Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution, süre ve fesih süresini (Kündigungsfrist, genellikle üç ay) kontrol et. Anlamadığın maddeyi imzalama; “Können Sie mir diesen Punkt bitte erklären?” demek normal.
Übergabeprotokoll (teslim tutanağı): evi teslim alırken ev sahibiyle birlikte gezip her çizik ve kusuru yazdığınız belge. Bunu ciddiye al: çıkarken depozitonun ne kadarını geri alacağın bu kâğıda bağlı. “Hier ist ein Kratzer im Boden, können wir das bitte ins Protokoll aufnehmen?”
Wohnungsgeberbescheinigung: ev sahibinin taşındığını onaylayan belge. Anmeldung için zorunlu ve genellikle taşınmadan sonraki 14 gün içinde Bürgeramt’a gitmen gerekiyor. Sözleşmeyi imzalarken hemen iste; sonrası Almanya’da ilk hafta: Anmeldung, Ausländerbehörde, banka sayfasında.
Taşınmadan önce nasıl çalışırsın
Bu sayfadaki cümleleri okumak seni Besichtigung’da kurtarmıyor; koridorda on dört kişi beklerken ağzından çıkması gerekiyor. Tek yöntem var: konuşmayı önceden birkaç kere sesli oynamak.
- OGIMA: durumlar etrafında kurulmuş konuşma pratiği; “Besichtigung’da kendini tanıtmak” ya da “ev sahibini aramak” sahnelerini kendi durumun olarak açıp sesli çalışıyorsun, açıklamalar ve çeviriler Türkçe. Aynı şehirdeki öğrenenlerle gerçek buluşmalar da var; ev arayan başkalarından ipucu almak için de işe yarıyor. Başlamak ücretsiz.
- Speak / TalkPal / Langua: genel yapay zekâ konuşma uygulamaları; ev sahibi diyaloğunu isteyerek açtırabilirsin.
- italki / Preply: Türkçe bilen bir öğretmenle e-postanı ve tanıtım cümleni bir saatte düzelt.
- Babbel / Duolingo: ev kelimeleri için iyi, ama Besichtigung’daki iki dakikayı çalıştırmıyor.
Uygulamaların tam karşılaştırması: Almanca konuşma pratiği için en iyi uygulamalar. Türkçe konuşanları yanıltan kelimeler (Kaution, Provision, Kasse): Türkçe ile Almanca: sahte dostlar.
Bu sayfa İngilizce olarak da var.
OGIMA hakkında Türkçe: OGIMA nedir, kim kurdu, Türkçeye özel ne var.
Sık sorulan sorular
Almanya’da ev ilanındaki Kaltmiete ve Warmmiete ne demek?
Kaltmiete soğuk kira, sadece evin kirası. Warmmiete buna Nebenkosten (yan giderler: ısınma, su, çöp, apartman) eklenmiş hâli; genellikle senin ödeyeceğin rakam bu. Elektrik ve internet çoğu zaman Warmmiete’ye dahil değil, ayrıca sözleşme yaparsın. Kaution depozito, genellikle en fazla üç aylık soğuk kira. Provision emlakçı komisyonu; kiralık evlerde genellikle ev sahibi öder, kiracı değil.
Besichtigung’da ne söylemeliyim?
Kısa ve hazırlıklı ol. Guten Tag, ich bin Ayşe Yılmaz, ich arbeite als Krankenschwester bei der Charité. Sonra iki gerçek soru: Sind die Nebenkosten inklusive Heizung? Ab wann ist die Wohnung frei? Ve kapanış: Ich habe alle Unterlagen dabei, ich würde mich sehr über die Wohnung freuen. Bu kadar. On beş kişilik bir sırada ev sahibi konuşkan olanı değil, net ve hazırlıklı olanı hatırlıyor.
Schufa nedir, Türkiye’den yeni gelen nasıl alır?
Schufa Almanya’daki kredi geçmişi kaydı; ev sahipleri ödeme güvenilirliğini görmek için Schufa-Auskunft ister. Yeni geldiysen kaydın boş olur, bu kötü değil, olumsuz kayıt yok demek. Anmeldung’dan sonra schufa.de üzerinden alabilirsin. Henüz yoksa iş sözleşmen, maaş bordrosun ve varsa Türkiye’deki eski ev sahibinden bir yazı (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung yerine geçmez ama iyi niyet gösterir) kullan ve durumu açıkça söyle: Ich bin neu in Deutschland, deshalb habe ich noch keine Schufa.
Ev sahibine nasıl e-posta yazılır?
Kısa, Sie ile, konu satırı net. Betreff: Bewerbung für die Wohnung in der Musterstraße 5. Sehr geehrte Frau Müller, ich interessiere mich für die Wohnung aus Ihrer Anzeige. Ich bin 29 Jahre alt, arbeite unbefristet als Softwareentwickler und suche eine Wohnung für mich allein. Alle Unterlagen (Schufa, Gehaltsnachweise, Mieterselbstauskunft) sende ich Ihnen gern. Über einen Besichtigungstermin würde ich mich sehr freuen. Mit freundlichen Grüßen. İlk üç satır, kim olduğun, ne iş yaptığın, kaç kişi taşınacağı: ev sahibi başka bir şey okumuyor.
Wohnungsgeberbescheinigung nedir?
Ev sahibinin sana taşındığını onaylayan belge. Anmeldung (adres kaydı) için zorunlu; taşındıktan sonra genellikle 14 gün içinde Bürgeramt’a bu belgeyle gidiyorsun. Sözleşmeyi imzalarken hemen iste: Können Sie mir bitte die Wohnungsgeberbescheinigung geben? Bazı ev sahipleri sormadan vermiyor ve Anmeldung olmadan banka hesabı, sigorta ve oturum işlemleri yürümüyor.
Almanya’da ev bulmak için Almanca şart mı?
Büyük şehirlerde İngilizce ile de ev bulunuyor, ama rekabet yüksek ve Almanca konuşan aday her zaman bir adım önde. Ev sahiplerinin çoğu, özellikle yaşlı ve özel ev sahipleri, Almanca yazışmak istiyor. Kırk cümle yetiyor: Besichtigung tanıtımı, iki soru, e-posta kalıbı, telefonla randevu. Bunları taşınmadan önce sesli çalışırsan, ilk Besichtigung’da donmazsın.
Kaynaklar
- Almanya’da ev bulmak ve kiracı hakları, Türkçe: Handbook Germany, Konut.
- Kiracı hakları ve depozito kuralları: Deutscher Mieterbund.
- Kredi kaydı: Schufa.
- Adres kaydı, Türkçe: Handbook Germany, İkamet Kaydı.